תחת שמי ים התיכון- ערר על תוכנית רצועת החוף של תל אביב

ביום ראשון (9.12.2012) עתיד חוף הים יעמוד לדיון בוועדה המחוזית לתכנון ובניה. בסוף אוקטובר (2012) הגשתי יחד עם חברת המועצה מיטל להבי ערר על התוכנית המיועדת לחוף הים.  הוועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה אותו, וכעת, לאחר שהגשנו לוועדה ערר בנושא, הוא ידון בוועדה המחוזית לתכנון ובניה.

עלות תוכנית שיפוץ החוף היא אדירה – לא פחות מ-150 מיליון שקלים יושקעו בה. מההיקף הכספי של התוכנית אפשר להבין כי רצועת החוף שאנו מכירים הולכת לשנות את פניה. החשש שלהבי ואני מביעות בפני הוועדה המחוזית הוא כי בעוד דגש לא מעט ניתן לנושאים שעניינים מיתוג ומראה מחודש לרצועת החוף, סוגיות עקרוניות כניקוז, סקר השפעה על החולות וסוגיות אחרות נותרים ללא מענה מהודק וכולל.

חוף לא בטוח, צפריר רינת, הארץ, 6.12.2012

"השבועות האחרונים היו סוערים ביותר בכמה חופים באזור המרכז ולא בגלל מזג האוויר. החוק לשמירת הסביבה החופית היה אמור להבטיח שהחופים יהיו מוגנים מפני תוכניות בניה שונות, אבל מתברר שבמציאות הישראלית העתיד של שום חוף אינו בטוח." במילים אלו נפתחת כתבתו של צפריר רינת, חוף לא בטוח, בהארץ (6.12.2012). בכתבה הוא מתייחס לנעשה בחוף פלמחים ובחופי הרצליה, לצד הערר אותו אנו הגשנו.

אני מקווה שיחד עם הטיפול הקוסמטי שתעבור רצועת החוף, ימצא פתרון אמיתי ואיכותי לבעיות הניקוז, כך שתמונות החופים השחורים שהציפו אותנו בגשם הראשון לא יחזרו על עצמן בשנים הבאות. ובנוסף, ולא נופל מחשיבותו, ימצא גם פתרון שימנע את המצב בו מערכת הניקוז העירונית מזרימה שופכין לים והחופים נסגרים.

להלן הערר על תוכנית חוף תל אביב שהגשנו לוועדה המחוזית וידון בבוקר יום ראשון (9.12.2012):

            

                                                                                     ‏25/11/2012

לכבוד

ועדת הערר  המחוזית – תל-אביב

דרך בגין 125

תל – אביב

העוררת  :  מיטל  להבי  – חברת מועצת העיר ,לשעבר סגנית ראש העירייה

                 שרון מלכי  – חברת מועצת העיר תל-אביב-יפו

נגד

המשיבים  :  1.   הועדה המקומית לתכנון ובניהתל אביב – יפו

                      2.   חברת אתרים – רחוב הארבעה 21, תל-אביב

 

הנדון: ערר על החלטת הוועדה המקומית עיריית תל אביב יפו לאישור מתן היתר

טיילת ע"ש שלמה להט – בקשה מס. 12-1180

 

אנו הח"מ חברי ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל-אביב-יפו, (להלן "העוררות") מגישות בזאת לועדת הערר הנכבדה ערר על החלטת מליאת הועדה המקומית עיריית תל אביב- יפו (להלן: "הועדה המקומית") מ-5 לנובמבר 2012,  ברוב דחוק של 10/12 לאשר הוצאת ההיתר עפ"י החלטת ועדת המשנה מיום 15.08.2012 ועל דיוני המשך בועדת איכות סביבה בהנחיית הועדה המקומית בסוגיות הקשורות לטיילת וכמפורט להלן:

תמצית הערר:

העירייה קיבלה החלטה להרחיב את הטיילת מערבה לתוך רצועת החוף, תוך הסדרה של שירותי החוף וזאת בשטח רצועת החוף המרכזית, קרי, מחוף גורדוןועד הדולפינריום ובהתאמה מקדמת הוצאת היתר לנ"ל בכפוף לתוכנית תא/3834.

העירייה מבקשת לפעול במהירות תוך שהיא מייתרת חלק מהדרישות שנקבעו בתב"ע, ובהם הדרישה המהותית להסדרת מוצאי הניקוז הקיימים (סעיף 8 א') ולהסדרת תשתית המוצאים של המלונות לאורך הרצועה (סעיף 8 ב').

בסוגיה זו ובסוגיות נוספות כמפורט בהמשך אנו עוררות לועדה המחוזית ולהלן הנימוקים:

נימוקי הערר, רקע :

חוף הים הוא של כולנו, מהווה משאב ציבורי ונחלת הכלל. לאחרונה, אנו עדים להתפתחות השיח הציבורי כנגד תפיסת החופים כמשאב ליצירת רווחים על ידי הרשויות ועל חשבון המשתמשים, כמו גם לצמצום רצועת החול והחוף באופן שפוגע במגוון השימושים החופשיים שנעשים בחופים.

סוגיות סביבתיות הינן עקרוניות וחשובות לעתיד חוף הים ורצועת הטיילת לטובת הדורות הבאים.

מגישות הערר החתומות מטה רואות כמטרה ראשונה את ההגנה על חוף הים כמקום חופשי לפנאי ונופש לכלל הציבור, תוך שמירת מי הים נקיים לטובת המתרחצים וערכי הטבה. לפיכך אנו מעלות את ההשגות הבאות:

1.

עולה כי לא בוצע  סקר סביבתי לעניין ההשפעה הסביבתית של כליאת חולות תחת הטריבונות ולא ניתן מענה מקצועי מספק לשאלה אם לא יהיה בתוכנית בכדי לצמצם את עתודת החול שמהווה חלק מהקסם של החוף התל-אביבי. על מנת להבטיח כי משטר החולות לא ישתנה משמעותית ויפגע באופי החוף הטבעי ורצועת המים הקרובה לחוף, יש לערוך סקר מקיף שיידרש לסוגיה זו.  בנדון הועבר לחברי ועדת איכות סביבהנייר בן עמוד אחד החתום על-ידי מהנדסדוד כץ (מתאריך 4.9.12) שלעמדתנו אינו מהווה תסקיר סביבתי.

הבקשה להיתר כוללת גם בניית טיילת תחתונה וטריבונות ישיבה לאורך הטיילת שעתידות לגזול ממרחבי החול של רצועת החוף – אולם לא הוצג בפני הועדה וחבריה רוחב הטריבונות בכל חוף. לא הוצג בפני הועדה התכנון והפיתוח של הטיילת התחתונה ולא הוגדר באופן ברור היקף השימוש בה: מהנגשה לנכים שהוכרה כצורך ועד שימוש כשביל אופניים שמידת ההכרחיות שלו נתונה בספק.

נוסף על כך, שימושי החוף העורפיים ישולבו ברצועת התווך בין הטיילת החופית לרצועת הזכייניות המפעילות שיאותי הסעדה בחוף, ובכך יצומצם שטח רצועת החוף במיוחד במקומות בהם גובה הטיילת ידרוש בניית טריבונות עמוקות. הדו"ח הנזכר לעיל כמובן אינו מתייחס לסוגיות שציינו זה עתה באופן ראוי ומספק.

2.   

לעניין התשתיות – הובהר כי בתוכנית אין התייחסות קונקרטית לטיפול בסוגיית תשתיות הניקוז שמזרימות כיום מים לים ובייחוד בימי החורף הראשונים תורמות משמעותית לזיהומו. לא הובהר באיזה אופן ובאיזו מידה תשתיות ניקוז מתוכננות כחלק מהיתר זה. לא הובהר כיצד יטופל בעתיד הניקוז כדי לצמצם את זיהום המים (או שמה הוא לא יטופל). לא אותרו מקורות הזרמת זיהום לים ולא ניתנה התייחסות לטיפול בצינורות המזרימים את המים לים (האם יאטמו?). לפיכך, יש להציג את תוכניות הניקוז לרצועת החוף הקיימות והעתידיות כחלק מהתוכנית ומההיתר.

הוצע בדיון האחרון (12.09.12) כי " כתנאי לביצוע שלב ב' של הפרויקט ימצא פתרון שמבטיח ביצוע פתרון "ניקוז". הח"מ דורשות כי סוגיית הניקוז תוסדר במסגרת התוכנית וכי פתרונות ניקוז יהוו תנאי הכרחי לביצוע הפרויקט החל משלב א'.

תוכנית מתאר 3484 קובעת בתקנון תנאים למתן ההיתר  כדלהלן:

6.3 ג' – כל מבנה יקבל חיבור ביוב וניקוז לעת מתן היתר עפ"י תוכנית זו. הסדרת מוצאי ניקוז וביוב תעשה על פי תמ"א 13/4 בנוסף לכל דין.

6.4 ה' – כל היתר בניה יציג תשתיות בתחום השטח נשוא ההיתר וסביבתו ובכלל זה מיקום מעבר השפד"ן בטיילת

בנוסף, נרשם לענייןתכנית פיתוחועיצוב אדריכלי.      

6.1 יג' התכנית תכלול הסדרת מוצאי ניקוז, ביוב מי קיץ, אלא אם יקבע מנגנון אחר בתמ"א 13/4.

יש להדגיש כי נושא הניקוז מופיע גם בהוראות העיצוב של התב"ע 3484 באופן מפורש בסעיף 8 נרשם "הנחיות לתכנון ניקוז, מי קיץ, ביוב ומי רכז:  

א.      ניקוז – התוכנית המפורטת תכלול התייחסות להקמת תחנות שאיבת מי קיץ וחיבורם למערכת הביוב, הסדרת ניקוז הטיילת והסדרת מוצאי הניקוז הקיימים.

ב.      בתחום התוכנית קיימים קווי ביוב וקווי מי רכז ממערכות קירור במלונות. התוכנית המפורטת תכלול את הסדרת התשתיות במוצאים.

ג.       הפתרונות המפורטים ישולבו בתכנית העיצוב האדריכלי.

השלמות והערות ולנ"ל:

  1. כשאושרה תוכנית הטיילת ההנחה הייתה שתמ"א 13.4 תהיה מאושרת. התמ"א טרם אושרה ואולם ראוי להתייחס אליה כמנחה לכוונת המתכנן והגופים המאשרים- קרי,  להסדיר את סוגיית הניקוז. 
  2. בכל מקרה סעיף תנאי ההיתר מתייחס מפורשת להסדרת מוצאי הניקוז והביוב עפ"י התמ"א ועל פי כל דין, כמעין סעיף ביניים.
  3. ההוראות המופקדות של התמ"א כפי שהן מופיעות באתר ממ"י בנוסח משנת 2008 אינן כוללות את התיקונים והנושאים שנידונים בועדות המחוזיות.
  4. המלצות הולנת"ע כללו דרישות לתיקונים ביניהם שתוכנית למתחם תכלול "התייחסות לבעיות תשתית הכרחיות ובתוכם פתרון ראוי של מוצאי ביוב ותחנות מי קיץ".   
  5. בהוראות לפארק החוףמצוי בדיון התנאי לפיו "לא יינתן היתר בניה ללא פתרון ביוב  וניקוז".
  6. אין ספק, שהמתכננים סברו שתמ"א 13.4 תאושר לפני התב"ע המקומית וראוי שכוונתם תיושם כמו גם כוונת התמ"א שטרם אושרה) לחילופין יש להביא את ייתור הטיפול בניקוז לולחו"ף להכרעה בהיותו המוסד המוסמך לפרש את כוונת התמ"א. 
  7. תמ"א 13.5 א' שאושרה הפכה את נושא התשתיות ובכלל זה הניקוז כחלק מהתנאים של שמירה על הסביבה.

3.

תב"ע 3484 שאושרה ע"י מועצת העיר ה-18, הכשירה בנייה בלתי חוקית שנעשתה לאורך השנים לאורך רצועת החוף. התב"ע הגדילה את זכויות הבניה ברצועת החוף מחוף גורדון הצפון ועד חוף הדולפינריום בדרום במאות מטרים רבועים. למרות זאת, נכתב בתנאים להיתר – כי ההיתר הינו לבניה המבוקשת בלבד ואינו מהווה אישור לכל בניה אחרת שנעשתה בבניין ובמגרש. כלומר, למרות שמטרתה היתה והינה הכשרה והסדרה, עדיין כלול  בתנאי ההיתר פרצה שתאפשר עצימת עין ואי דרישה לפירוק מה שמעבר למוגדר בתב"ע. לפיכך, יש לבטל את המשפט האמור בתנאי ההיתר ולומר בפה מלא כי רק מה שאושר בתב"ע יותר כבניה חופית וכל בניה מעבר לכך (במיוחד בכל הקשור למתחמי הזכיינות) יהווה סטייה ניכרת.

 4.

מהחלטת הועדה עולה כי כדי להחליט על פרגולה יבוצע פיילוט של יחידה מלאה בשטח ולאחר ביצוע הפיילוט יחליט מהנדס העיר או מי מטעמו על הביצוע. לאור חשיבות הפרגולה/ות להגדרת קו הרקיע של רצועת החוף, מבוקש כי ההחלטה תובא לאישור הועדה המקומית ולא תהיה בסמכותו הבלעדית של מהנדס העיר או מי מטעמו.

 5.

בדיון בועדת המשנה הובהר כי הגבהה של בינוי קיים בקו ראשון מנקודת מבט מזרחית לכיוון מערב תתבצע רק על גגות המסעדות ותהווה שטח פתוח נוסף לטובת הציבור (לא זכייני). יש לוודא רישום היעוד במסגרת ההיתר. יש להבטיח כי התוכניות לא יאפשרו כל חריגה בקו המערבי של הבינוי מהקיים כיום.  

 6.

מיותר לציין כי הים והחוף הינם משאב ציבורי המצוי במחסור ולמרות הדעה הרווחת כי חוף הים פתוח לשימוש כל הציבור, עולה דרישה ציבורית לצדק במרחב החופי וכפועל יוצא נדרשת הרשות המקומית לקבוע לא רק את מסגרת בינוי סטטוטורית, אלא לקבוע גם את ההתנהלות בפועל בתוך המסגרת החוקית (תכנון חופי, רשיונות עסק ותחזוקת המרחב הציבורי). לפיכך, מבוקש להציג מה יהיה תחום הפריסה של שימושים נלווים למסעדות, מסחור ומכירת זיכיונות ומהו השטח שיושאר כרצועת חוף שיהלום את קהל המשתמשים ההולך וגדל ולקבוע כללי ניהול שיממשו את הציבוריות של המשאב.

 7.

בנוסף, נדרש גם להציג את אופן פינוי האשפה מרצועת החוף בהתאמה לתוכנית הבינוי החדשה (כיום האשפה מפונה בלילות לטיילת ומשם נאספת). יש לציין כי בתב"ע 3484 נרשם במטרות התוכנית סעיף 5 ב' – הסדרת מבני החוף ושילובם העיצובי בנוף הטיילת העירונית והחוף, תוך מתן מענה לנושאי מפגעים קיימים וצרכי התפקוד של המבנים". וכן נכתב בסעיף 6 א 2 – "ממזרח לרצועה זו ימוקמו מתקנים לשירות הטיילת ובהם מתקני אשפה…". יצויין כי לא הוצג פתרון פינוי אשפה ממבני החוף במסגרת התוכנית.

 8.

בהתייחס לחניונים שנותנים פתרונות לכאורה לצרכי המסעדות – יש להתנות תנאי להיתר והוא שיפוץ חניון כיכר אתרים שמראהו ומצבו מהווים תעודת עניות לחברת אתרים ומצבו הבטיחותי שנוי במחלוקת ולטעמנו אף עשוי לסכן חיי אדם. תוכנית זו חסרה פתרונות תחבורתיים אלטרנטיביים כגון שימוש בשאטלים ציבוריים להנגשת החוף (של תל אביב-יפו), ולצמצום השימוש בחניונים בעורף החוף שלא נבחנו או הוצעו במסגרתה.

 9.

שאלות נוספות שנרשמו במהלך הדיונים לא זכו למענה כלל ובהם שאלות שלעוררות יש זכות מלאה לקבל עליהן תשובות–

9.1 – האם תוספת הבינוי תניב לקופת עירייההיטלי השבחה מחברת אתרים? למרות הרישום בפרוטוקול מיום 25.7.2012 שחייב מתן מענה, טרם קיבלה הח"ממיטל להבי מענה בכתב או כלשהו לשאלת היקף תשלומי היטל ההשבחה.

9.2 – מהי ההתחשבנות עם חברת אתרים ביחס לכך שהיא מקבלת מהעירייה את אחד הנכסים הכי יקרים בעיר שלנו לניהולה והכנסותיה ממנו ממיסחור וזיכיונות המגיעים  לכדי עשרות מיליוני שקלים בשנה?

9.3 – לעניין השלביות – מדוע הוחלט על ביצוע העבודות במרכז הרצועה ולא להתחיל מצפון הרצועה או מדרומה וכיצד מכוונת השלביות להתייחס גם לעניין עונת הרחצה?

 סיכום :

הננו מגישות הערר לדיון בועדת הערר המחוזית, על כל המשתמע מכך בין אם הדברים נכתבו במישרין בכתב הערר או יועלו במהלך הדיון עצמו ומבקשות את הזכות להעלות טיעונים נוספים במהלך הדיון.

 

פורסם בקטגוריה דברים שעשיתי בעירייה, מרחב ציבורי, סביבה, עם התגים , , , , , , . אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

2 תגובות על תחת שמי ים התיכון- ערר על תוכנית רצועת החוף של תל אביב

  1. פינגבאק: פלורנטין ושלוש המשאלות | שרון מלכי

  2. פינגבאק: במקום הכי נמוך בתל אביב: שאלות לראש עיריית תל אביב יפו | שרון מלכי

כתיבת תגובה